17thFebruary

17thFebruary

17thFebruary

 

December 11,2019

ที่ดินโคราชปรับราคาสูงลิ่ว ตอบรับมอเตอร์เวย์-รถไฟ อสังหาใหญ่รุกคืบไม่หยุด

ลือกระฉ่อนที่ดินโคราชราคาสูงกว่า ๕๐๐% อ้างผลพวงจากเมกะโปรเจกต์ด้านคมนาคมที่หลั่งไหล ส่งผลบริษัท อสังหาฯ ระดับชาติ กว้านซื้อที่ดินผุดโครงการ จากไร่ละ ๒-๓ แสนเป็น ๒ ล้าน ผู้ประกอบการท้องถิ่นต้องปรับตัว สยบข่าวลือกักตุนที่ ๑,๐๐๐ ไร่ ด้าน “รุ่งนิรันดร์” พัฒนาโครงการใหม่ต่อเนื่อง

สืบเนื่องจาก “จังหวัดนครราชสีมา” มีโครงการขนาดใหญ่ (Mega Project) ของรัฐมาลงทุนอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะในด้านคมนาคมขนส่ง อาทิ ทางหลวงพิเศษระหว่างเมืองหรือมอเตอร์เวย์ สายบางปะอิน-โคราช ที่จะเปิดให้ทดลองใช้ในปี ๒๕๖๓, โครงการรถไฟทางคู่มาบกะเบา-ชุมทางถนนจิระ, รถไฟไทย-จีนเส้นทางกรุงเทพฯ-โคราช และถนนวงแหวนรอบเมืองนครราชสีมาที่ใกล้จะสร้างบรรจบกันทั้ง ๗ ช่วง เป็นต้น ที่ผ่านมาจึงมีนักลงทุนให้ความสนใจเข้ามาประกอบธุรกิจในพื้นที่จังหวัดนครราชสีมาพอสมควร รวมทั้งโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ เช่น แลนด์แอนด์เฮ้าส์, ซี.พี.แลนด์, ศุภาลัย, แสนสิริ, พฤกษา และรายล่าสุดคือโกลเด้นแลนด์ โดยหลายรายยึดทำเลอยู่รอบๆ Mega Project จึงส่งผลให้ราคาที่ดินในบริเวณนี้พลอยขึ้นราคาตามไปด้วย 

โกลเด้นแลน์’ผุดโครงการใหม่

สำหรับโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่เกิดใหม่ในจังหวัดนครราชสีมาของบริษัท แผ่นดินทอง พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) หรือโกลเด้นแลนด์ ภายใต้ชื่อ “โกลเด้น นีโอ โคราช-เทอร์มินอล” โดยเปิดตัวและ pre-sale ระหว่างวันที่ ๓๐ พฤศจิกายน-๑ ธันวาคม ๒๕๖๒ นับเป็นโครงการแรกของเดือนสุดท้ายในจังหวัดนครราชสีมา ประกอบด้วย ทาวน์โฮมราคาเริ่มต้น ๑.๕ ล้านบาท และบ้านแฝดราคาเริ่มต้น ๓.๒ ล้านบาท บนเนื้อที่โครงการ ๖๒ ไร่ มูลค่าโครงการ ๑,๑๓๐ ล้านบาท ซึ่งตั้งอยู่บริเวณตำบลหนองกระทุ่ม ใกล้ถนนสุรนารี ๒ และบ้านประโดก-โคกไผ่ 

โดยเมื่อวันที่ ๙ ธันวาคม ๒๕๖๒ เวลา ๑๓.๓๐ น. ที่โครงการโกลเด้น นีโอ โคราช-เทอร์มินอล นางสาวญาตินันท์ สุทธิประภาพ ผู้ช่วยผู้จัดการฝ่ายขายโครงการ เปิดเผยรายละเอียดกับ ‘โคราชคนอีสาน’ ว่า “โคราชเป็นเมืองที่มีศักยภาพทางด้านเศรษฐกิจสูงมากในภาคอีสาน ซึ่งเราดูแล้วเห็นว่าคนโคราชมีทุนทรัพย์พอที่จะซื้อบ้านได้ มีการเติบโตอย่างรวดเร็วและเหมาะสมที่จะเป็นเมืองหลวงแห่งที่ ๒ ในอนาคตด้วย ทำให้ผู้บริหารมองเห็นว่า ที่โคราชน่าจะมีศักยภาพเพียงพอที่จะลงทุน จากทำเลที่ตั้งก็ดูเหมาะสมเป็นอย่างมาก และเนื่องจากโคราชยังไม่มีบ้านในรูปแบบทาวน์โฮมด้วย จึงได้ตัดสินใจมาลงทุนที่นี่”

“โครงการโกลเด้น นีโอ โคราช-เทอร์มินอล มีทั้งหมด ๔๙๓ ยูนิต แบ่งเป็นทาวน์โฮม  ๓ แบบ และยังมีบ้านเดี่ยว-บ้านแฝด ซึ่งในโคราชบ้านรูปแบบทาวน์โฮม  ๒ ชั้นยังไม่มี เราจึงมองว่า น่าจะมีความสนใจต่อคนที่นี่ โดยที่ผ่านมาเมื่อวันที่ ๓๐ พฤศจิกายน-๑ ธันวาคม ๒๕๖๒ มีการเปิดตัวโครงการ เราขายได้แล้วกว่า ๘๐% ยอดขายรวมกว่า ๔๐๐ ล้านบาท ถือว่าตอบโจทย์คนโคราชเป็นอย่างดีและสวนกระแสกับเศรษฐกิจของประเทศที่กำลังเผชิญอยู่ในขณะนี้ด้วย ในส่วนของทำเลที่ตั้งก็อยู่ใกล้กับศูนย์การค้าเทอร์มินอล และใกล้กับทางลงมอเตอร์เวย์ เมื่อมอเตอร์เวย์ก่อสร้างเสร็จแล้ว จะเดินทางเข้ากรุงเทพฯ ก็สะดวกสบาย โดยทำเลตรงนี้เราได้มาจากการที่นายหน้าค้าที่ดิน ได้เสนอเข้าไปในที่ประชุมบอร์ดผู้บริหาร จากนั้นก็มีการลงพื้นที่ดูว่า ทำเลตรงนี้เหมาะที่จะทำโครงการหรือไม่ เมื่อคณะผู้บริหารเห็นชอบแล้ว จึงตัดสินใจซื้อที่ดินผืนนี้มา ส่วนราคาของที่ดินตัวโครงการเองก็ไม่ทราบว่าเท่าไหร่ เนื่องจากจะเป็นงานของส่วนกลาง”

ลือ‘สิรารมย์’ตุนที่ดินพันไร่

นอกจากนี้ ยังมีกระแสข่าวว่า ในเส้นทางของถนนวงแหวนรอบเมืองนครราชสีมา (ทางหลวงแผ่นดินหมายเลข ๒๙๐) กลายเป็นที่ต้องการของนักพัฒนาที่ดินด้วยนั้น รวมทั้งมีการปล่อยข่าวว่า เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ในท้องถิ่นคือนายสุรเชษฐ์ วนพงศ์ทิพากร เจ้าของหมู่บ้านสิรารมย์ ได้กว้านซื้อที่ดินไว้กว่า ๑,๐๐๐ ไร่ แต่เมื่อ “โคราชคนอีสาน” สอบถาม นายสุรเชษฐ์กลับปฏิเสธว่า “ไม่เป็นความจริง ผมซื้อดินไว้เพียงเล็กน้อยเท่านั้น แต่ไม่ถึง ๑,๐๐๐ ไร่ อย่างแน่นอน ซึ่งไม่เคยให้สัมภาษณ์สื่อฉบับใดว่า ซื้อที่ดินไว้ถึงพันไร่”

ทัศนะนายกสมาคมอสังหาฯ

ในขณะที่นายนราทร ธานินพิทักษ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์จังหวัดนครราชสีมา เปิดเผยถึงแนวโน้มอสังหาริมทรัพย์ในปี ๒๕๖๓ และผลกระทบจากการเข้ามาของบริษัทพัฒนาที่ดินรายใหญ่ กับ “โคราชคนอีสาน” ว่า แนวโน้มของอสังหาริมทรัพย์ในปี ๒๕๖๓ ยังคงต้องรับมือกับมาตรการ LTV (Loan-To-Value คือ อัตราส่วนการให้สินเชื่อเพื่อซื้อบ้านเมื่อเทียบกับมูลค่าบ้าน) ถึงแม้ว่ารัฐบาลจะออกโปรโมชั่นที่น่าสนใจของทั้ง ๒ ธนาคารอย่าง ธนาคารออมสินและธนาคารอาคารสงเคราะห์ ซึ่งจะทำให้ผู้ที่กำลังหาบ้านนั้น มีกำลังซื้อลดน้อยลง และยังกระทบไปถึงภาคอุตสาหกรรม ที่มีการผลิตลดน้อยลง โดยเฉพาะอุตสาหกรรมด้านอิเล็กทรอนิกส์ ดังนั้นรายได้ของคนที่กำลังหาบ้าน ซึ่งอยู่ในกลุ่มพนักงานโรงงานอุตสาหกรรมก็จะมีกำลังซื้อที่ลดน้อยลง และล่าสุดมีข่าวว่า มีบริษัทพัฒนาที่ดินรายใหญ่เข้ามาในโคราช มองหาจับจองที่ดินหลายแห่งเพื่อขึ้นโครงการ จากการที่โคราชกำลังเติบโต มีโครงการรัฐขนาดใหญ่เข้ามา เช่น มอเตอร์เวย์ รถไฟความเร็วสูง แน่นอนว่าการเข้ามาของบริษัทใหญ่ ต้องมีผลกระทบกับผู้พัฒนาที่ดินในท้องถิ่น ส่วนหนึ่งถือเป็นการแข่งขันกัน เราก็ไม่สามารถไปกำหนดหรือบอกอะไรเขาได้ แต่เห็นแบบนี้แล้ว ผู้ประกอบการท้องถิ่นก็มีความสามารถมีการปรับตัวเช่นกัน

ผลกระทบราคาที่ดินสูง

“จุดเด่นของผู้ประกอบการท้องถิ่นคือ การได้ที่ดินในราคาที่ถูกกว่า และยังรู้จักพื้นที่ รู้ความต้องการของผู้บริโภคมากกว่าบริษัทพัฒนาที่ดินรายใหญ่ คงต้องปล่อยให้เป็นเรื่องของการแข่งขันกันไป แม้ว่าการเข้ามาในโคราชของบริษัทใหญ่จะมีข้อดี แต่ก็ยังมีข้อเสียเช่นกัน เสมือนเป็นดาบสองคม เพราะที่ดินในพื้นที่ต่างๆ ราคาสูงขึ้น นอกจากจะกระทบกับผู้ประกอบการแล้ว ยังกระทบต่อผู้บริโภค เมื่อผู้ประกอบการได้ที่ดินมาในราคาสูงๆ ก็จะทำให้สร้างบ้านเดี่ยวยากขึ้น ผู้ประกอบการก็ต้องหันมาสร้างบ้านแบบทาวน์เฮ้าส์ ยิ่งราคาสูงขึ้นไปอีกก็จะต้องหันไปทำคอนโดมิเนียมในที่สุด และคนที่กำลังสร้างบ้านด้วยตัวเอง ก็ต้องลงทุนมากกว่าเมื่อก่อน” นายนราทร กล่าว

นโยบายรัฐไม่ตอบโจทย์

นายกสมาคมอสังหาฯ กล่าวอีกว่า สำหรับผลกระทบที่เกิดขึ้นนั้น ผู้ประกอบการท้องถิ่นไม่ค่อยได้รับการสนับสนุนจากภาครัฐมากนัก ต้องคอยดูทิศทางลมว่า รัฐบาลจะมีนโยบายอะไรออกมาอีก ส่วนหนึ่งหวังว่ารัฐบาลจะมีนโยบายที่ช่วยกระตุ้นความมั่นใจของผู้บริโภคมากขึ้น อย่างการออกนโยบาย LTV ก็ทำให้ความมั่นใจของผู้บริโภคลดลง ซึ่งดูแล้วนโยบายนี้ไม่ใช่นโยบายเชิงบวก ทำให้สภาวะทางตลาดเกิดการชะลอตัว แม้ว่

อสังหาริมทรัพย์จะมีแนวโน้มราคาลดลง แต่ต้นทุนที่ต้องจ่ายยังเท่าเดิมหรือมากขึ้น ก็ทำให้ผู้ประกอบการไม่สามารถลดราคาลงได้ ในส่วนของราคาที่ดินในโคราชขณะนี้ ก็ต้องดูที่คุณลักษณะของที่ตั้ง ซึ่งราคาที่ดินก็จะต่างกันออกไป บางแห่งอยู่ติดกันแต่ราคาไม่เท่ากันก็มี แต่ส่วนใหญ่ราคาที่ดินก็ปรับขึ้นอย่างรวดเร็ว เนื่องจากมีข่าวการก่อสร้างโครงการใหญ่ๆ เช่น รถไฟความเร็วสูงและมอเตอร์เวย์ นอกจากนี้ที่ดินในปัจจุบันส่วนใหญ่ไม่ได้อยู่ในมือของชาวบ้านแล้ว แต่ตกไปอยู่ในมือของนักธุรกิจหมด ทำให้ผู้บริโภคซื้อยากขึ้นด้วย โดยทำเลที่ราคาสูงจะอยู่บริเวณตัวเมืองโคราช โดยเฉพาะที่ดินที่ติดกับถนนมิตรภาพและถนนเลี่ยงเมือง ราคาประมาณ ๒๐ ล้านบาท/ไร่ ซึ่งแรกๆ ผู้ประกอบการท้องถิ่นมองว่าหากมีการปรับผังเมืองก็จะไปลงทุนที่ริมถนนเลี่ยงเมือง แต่ขณะนี้แม้ว่าจะมีการปรับผังเมืองก็ลงทุนได้ยากแล้ว เนื่องจากราคาที่ดินสูงขึ้นมาก

“ในส่วนที่มีข่าวออกมาว่า ราคาที่ดินพุ่งขึ้น ๕๐๐% นั้น ผมว่าน่าจะไม่ถึงขนาดนั้น อาจจะเป็นราคาที่ได้จากการสอบถามเจ้าของที่ดิน ไม่ใช่การถามจากผู้พัฒนาที่ดิน แต่ถ้าเช็คราคาจากสำนักงานที่ดินจังหวัดฯ ราคาอาจจะไม่ได้ขึ้นมากขนาดนั้น และการที่ราคาที่ดินขึ้นนั้น อาจจะเป็นการตั้งราคาของผู้ขาย ซึ่งใครก็ตั้งราคาได้ อาจจะไม่ใช่การขายแบบเปลี่ยนมือจริง หากจะให้เกิดความน่าเชื่อถือต้องดูจากราคาการเปลี่ยนมือว่า มีการซื้อขายกันราคานี้จริง ส่วนราคาที่ดินที่เพิ่มจาก ๒-๓ แสนบาทต่อไร่ ขึ้นมาเป็น ๒ ล้านบาทต่อไร่ ถ้าเป็นที่ดินติดถนนวงแหวนรอบเมืองอาจจะเป็นไปได้” นายนราทร กล่าว

อย่าใช้ LTV กับท้องถิ่น

นอกจากนี้ นายนราทร ธานินพิทักษ์ นายกสมาคมอสังหาฯ ยังเปิดเผยอีกว่า “สมาคม อสังหาริมทรัพย์ฯ หวังว่า รัฐบาลจะมีนโยบายอะไร ที่มาช่วยกระตุ้นความมั่นใจของผู้บริโภค เพิ่มขีดความสามารถในการกู้เงินซื้อบ้าน เพราะเรามองว่า การกู้เงินซื้อบ้านถือเป็นการออมอย่างหนึ่ง เนื่องจากอสังหาริมทรัพย์นั้นมีราคาสูงขึ้นตลอดเวลา ไม่เหมือนกับการซื้อสินค้าชนิดอื่นๆ โดยเฉพาะนโยบาย LTV ควรจะมีข้อกำหนดให้อสังหาริมทรัพย์ในต่างจังหวัด เช่นบ้านเดี่ยวในโคราช ไม่ควรเอานโยบาย LTV มากำหนด เราจะเห็นกันอยู่แล้วว่า ในกรุงเทพฯ มีการเก็งกำไรคอนโด แต่ในต่างจังหวัดเราไม่สามารถทำได้ เมื่อใช้นโยบายตัวเดียวกันกับกรุงเทพฯ ในภูมิภาคต่างๆ ก็จะเกิดความชะงัก ผู้บริโภคมีความมั่นใจลดลง ส่วนผู้ประกอบการก็คงต้องเตรียมตัวและวางแผนให้รอบคอบมากขึ้น” นายนราทร กล่าว

รุ่งนิรันดร์’ไม่หวั่น

นายศรัทธา รัตนปริยานุช ประธานกรรมการ บริษัท รุ่งนิรันดร์ วิลล์ ๒๐๐๙ จำกัด เจ้าของโครงการบ้านจัดสรรรายใหญ่ในจังหวัดนครราชสีมา เปิดเผยกับ “โคราชคนอีสาน” ว่า ตามที่มีกระแสข่าวว่า ที่ดินในพื้นที่ใกล้โครงการใหญ่ๆ ของโคราชมีราคาสูงขึ้นนั้นเป็นจริง เป็นเรื่องปกติเมื่อมีโปรเจกต์ใหญ่ๆ เข้ามาทำให้ราคาสูงขึ้น จากราคาที่ดินเดิมถึงโครงการใหญ่ๆ เช่น มอเตอร์เวย์ ราคาสูงขึ้นเป็นเท่าตัว โดยเฉพาะทำเลแถวโคกกรวด ใกล้เมือง ทั้งนี้ทำให้ผู้ประกอบการท้องถิ่นเองก็ได้รับผลกระทบด้วย ซึ่งเป็นไปตามกลไกของอสังหาริมทรัพย์อยู่แล้ว คือ เมื่อราคาที่ดินแพงขึ้น ที่เจริญก็สามารถขยับขยายออกไปนอกเมืองได้ หากกระทบก็เป็นในเรื่องของต้นทุนการซื้อขายที่ดิน เพื่อมาทำอสังหาริมทรัพย์ ทำให้ราคาบ้านที่เคยถูกก่อนหน้านี้มีราคาสูงขึ้น เนื่องจากปัจจัยหลักของต้นทุนคือ ที่ดิน แน่นอนอยู่แล้วว่า ต้องมีผลกระทบเมื่อราคาที่ดินสูง แต่ก็สูงเหมือนกันหมด ซึ่งตนมองว่าในช่วงที่ที่ดินมีราคาสูง ผู้ที่มีที่ดินเก่าจะได้เปรียบ เพราะสุดท้ายแล้วเรื่องราคาขายจะเป็นที่ได้เปรียบของคนที่มีที่ดินอยู่ในมือจำนวนมาก ก่อนที่จะขึ้นราคา

 “เศรษฐกิจในช่วงนี้ ผมก็มีการขยับขยายโครงการไปบ้างแล้ว ขณะนี้อยู่ระหว่างรอปิดการขายโปรเจกต์ใหม่ ซึ่งส่วนใหญ่ รุ่งนิรันดร์ จะอยู่ในเขตเทศบาลตำบลสุรนารีเป็นหลัก ในอนาคตก็อาจจะมีการขยับขยายไปพื้นที่อื่น เนื่องจากที่ดินในเขตเมืองเริ่มน้อยลง ก็ต้องขยับขยายไปในพื้นที่ที่เริ่มมีความเจริญเข้ามา หรือใกล้ๆ กับโครงการเมกะโปรเจกต์ต่างๆ” นายศรัทธา กล่าว

อสังหาฯรายใหญ่รุกคืบ

ทั้งนี้ ในส่วนของบริษัทพัฒนาอสังหา ริมทรัพย์รายใหญ่ที่รุกเข้ามาลงทุนในจังหวัดนครราชสีมา เริ่มจากบริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) ขึ้นโครงการแรกริมถนนหมายเลข ๓๐๔ ใกล้กับสวนสัตว์นครราชสีมา โดยใช้ชื่อว่า “แลนด์แอนด์เฮ้าส์พาร์คโคราช” หลังจากประสบความสำเร็จ ก็เริ่มมีโครงการอื่นเรื่อยมารวมทั้งโครงการสิวลีก็อยู่ในเครือของแลนด์แอนด์เฮ้าส์เช่นกัน ตามมาด้วย บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) ที่ซื้อที่ดินกลางเมืองโคราชเพื่อสร้าง “เดอะ เบส ไฮท์–โคราช” มูลค่า ๒,๕๐๐ ล้านบาท เป็นคอนโดมิเนียมความสูง ๒๕ ชั้น หรือ ๖๕ เมตร จำนวนทั้งสิ้น ๑,๑๓๔ ยูนิต ซึ่งตั้งเป้าจะเปิดให้ลูกค้าอยู่อาศัยในปี ๒๕๖๐ แต่ภายหลังก็ยุติการพัฒนาโครงการ เนื่องด้วยตลาดและความต้องการของผู้บริโภคทั้งในส่วนอยู่อาศัยและลงทุน มีการเปลี่ยนแปลงไปค่อนข้างมาก แต่ในส่วนของบ้านเดี่ยวนั้น แสนสิริก็ยังดำเนินการ “บ้านสราญสิริ” ใกล้สำนักงานศาลปกครองนครราชสีมา

ในขณะที่ บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) ก็มีการประกาศรับซื้อที่ดินและที่เปิดตัว “บ้านพฤกษานารา” ตั้งอยู่บริเวณบายพาส นครราชสีมา ส่วนบริษัท ซี.พี.แลนด์ จำกัด (มหาชน) เปิดตัว “พาร์ค คอนโด ดรีม นครราชสีมา” เป็นคอนโดสูง ๘ ชั้น จำนวน ๒๒๗ ยูนิต ก่อสร้างเสร็จเมื่อปี ๒๕๕๙ ซึ่งเยื้องโรงเรียนราชสีมาวิทยาลัย

สำหรับบริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) เข้ามาลงทุนในพื้นที่จังหวัดนครราชสีมา ทั้งในลักษณะบ้านเดี่ยว และทาวน์โฮม ซึ่งได้รับการตอบรับเป็นอย่างดี ด้วยทำเลที่ตั้งอยู่เกือบทุกทิศของจังหวัดนครราชสีมา และเพิ่งเปิดตัวบ้านหรู “ศุภาลัย พรีมา วิลล่า” ไปซึ่งเป็นโครงการที่ ๖ ในจังหวัดนครราชสีมาไปเมื่อวันที่ ๒๕ ตุลาคม ๒๕๖๒ และมีกำหนดจะเปิดตัวโครงการอื่นๆ ตามมาด้วย 

 

 ปีที่ ๔๕ ฉบับที่ ๒๖๐๖ วันพุธที่ ๑๑ - วันอังคารที่ ๑๗ เดือนธันวาคม พุทธศักราช ๒๕๖๒

 

 


766 7835