ปี ๒๕๖๕ ภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ยังคงต้องเผชิญกับทั้งปัจจัยบวก และปัจจัยลบ ยังมีสิ่งที่ต้องระมัดระวัง หากไวรัสโควิด-๑๙ ระบาดมากมากจนต้อง  Lock-down จะส่งผลให้ตลาดอสังหาฯ ไม่กระเตื้องเท่าที่ควร บ้านมือสองอาจจะเป็นสินค้าทดแทนบ้านใหม่ ดังนั้นผู้ประกอบการบ้านใหม่ต้องระวัง รวมทั้งการขาดแคลนแรงงานอาจส่งผลให้การก่อสร้างล่าช้า และอาจทำให้แผนการส่งมอบล่าช้าไปด้วย 

เศรษฐกิจไทยในปี ๒๕๖๕ จะดำเนินไปในทิศทางใดนับว่าเป็นปัจจัยหลักสำคัญของทิศทางการฟื้นตัวของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะอย่างยิ่งภาคที่อยู่อาศัย แม้ในช่วงปี ๒๕๖๔ เศรษฐกิจโลกเริ่มฟื้นตัว แต่ในส่วนของประเทศไทยต้องยอมรับว่าอยู่ในกลุ่มประเทศที่เศรษฐกิจฟื้นตัวช้า เนื่องจากการชะลอตัวของกลุ่มธุรกิจบริการ ซึ่งประเทศไทยมีสัดส่วนพึ่งพาภาคการท่องเที่ยวสูง ในปี ๒๕๖๕ หลายภาคส่วนประเมินว่า จะเป็นปีแรกที่เศรษฐกิจไทยเริ่มฟื้นอย่างชัดเจน โดยมีแรงขับเคลื่อนหลักๆ มาจากการจับจ่ายใช้สอยของประชาชนในประเทศ ทั้งการบริโภค การลงทุน และการท่องเที่ยวภายในประเทศหลังจากมีอัตราการฉีดวัคซีนกระจายทั่วถึงมากขึ้น ทำให้เศรษฐกิจในประเทศเริ่มกลับมาเดินเครื่องได้อีกครั้ง 

ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ เปิดเผยว่า ในปี ๒๕๖๕ ภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ยังคงต้องเผชิญกับทั้งปัจจัยบวก และปัจจัยลบ โดยในส่วนของปัจจัยบวก ประกอบด้วย การมีมาตรการกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ของรัฐ (ลดค่าธรรมเนียมการโอนและค่าจดจำนองเหลือร้อยละ ๐.๐๑ รวมถึงการขยายไปสู่บ้านมือสองด้วย) มีการผ่อนคลายมาตรการผ่อนปรน LTV ของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) จะช่วยให้มีการซื้อบ้านสัญญาที่ ๒ และ ๓ เพื่ออยู่อาศัยและเพื่อการ   ลงทุนมีเพิ่มมากขึ้น สภาพคล่องของธนาคารมี มากพอสำหรับสินเชื่อปล่อยใหม่ ผู้ประกอบการยังคงมีการทำโปรโมชั่นลดราคาขายและให้ของแถมต่างๆ

สำหรับปัจจัยลบ คือความเสี่ยงที่ต้องเฝ้าระวัง ประกอบด้วย อัตราดอกเบี้ยที่มีแนวโน้มจะปรับขึ้น การแพร่ระบาดของไวรัส COVID-19 โดยเฉพาะสายพันธุ์ “โอมิครอน” ซึ่งยังไม่มีความชัดเจนว่าจะขยายความรุนแรงขึ้นหรือไม่ ภาวะหนี้ครัวเรือนอยู่ในระดับที่สูงถึง ๙๐% ของ GDP สภาวะการจ้างงานและการมีรายได้ของประชาชนที่อาจจะมีการฟื้นตัวช้ากว่าที่คาดไว้ รวมถึงภาวการณ์เพิ่มขึ้นของ NPL ของสถาบันการเงิน อาจจะส่งผลให้สถาบันการเงินระมัดระวังในการปล่อยสินเชื่อใหม่ ต้นทุนค่าก่อสร้างแพงขึ้น ทำให้ราคาที่อยู่อาศัยโครงการใหม่อาจจะมีการปรับราคาขึ้น และภาวะเศรษฐกิจภาคการท่องเที่ยวยังไม่ฟื้นตัวดีจากกลุ่มนักท่องเที่ยวต่างประเทศ

ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์

• สถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยปี ๒๕๖๔
ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) พบความเคลื่อนไหวที่น่าสนใจในปี ๒๕๖๔ ทั้งในส่วนของอุปสงค์และอุปทาน โดยความเคลื่อนไหวในด้านอุปทาน REIC พบการเปลี่ยนแปลงในส่วนของการออกใบอนุญาตจัดสรรที่ดินทั่วประเทศในปี ๒๕๖๔ มีจำนวน ๖๖,๘๓๕ หน่วยลดลงจากปี ๒๕๖๓ ร้อยละ -๒๓.๙ นับว่าเป็นปีที่มีการออกใบอนุญาตจัดสรรต่ำสุดในรอบ ๑๕ ปี นับตั้งแต่ปี ๒๕๕๐ แต่ยังสูงกว่าปี ๒๕๔๙ ที่เกิดรัฐประหารที่มีการออกใบอนุญาตจัดสรรจำนวน ๕๐,๑๐๙ หน่วย

สำหรับพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑลในส่วนของอุปทานการเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยเปิดตัวใหม่ในปี ๒๕๖๔ มีจำนวน ๔๖,๖๐๒ หน่วยลดลงจากปี ๒๕๖๓ ร้อยละ -๒๙.๖ มูลค่าที่อยู่อาศัยเปิดตัวใหม่ในปี มีจำนวน ๑๙๑,๒๒๖ ล้านบาท ลดลงจากปี ๒๕๖๓ ร้อยละ -๔๒.๘ ซึ่งถือว่าเป็นปีที่มีที่อยู่อาศัยเปิดตัวใหม่ต่ำสุดในรอบ ๑๑ ปี นับตั้งแต่ปี ๒๕๕๔ โดยต่ำกว่าปี ๒๕๕๔ ซึ่งเป็นปีที่เกิดเหตุการณ์น้ำท่วมใหญ่ในกรุงเทพมหานครที่มีจำนวน ๘๒,๕๙๕ หน่วย และในด้านที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จจดทะเบียนในปี ๒๕๖๔ มีจำนวน ๗๗,๘๒๓ หน่วยลดลงจากปี ๒๕๖๓ ร้อยละ -๓๐.๕ พบว่าเป็นปีที่มีที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จจดทะเบียนต่ำสุดในรอบ ๑๑ ปี เช่นเดียวกันกับข้อมูลอยู่อาศัยเปิดตัวใหม่

ในส่วนของด้านอุปสงค์การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัย ปี ๒๕๖๔ หน่วยโอนกรรมสิทธิ์ มีจำนวน ๒๖๕,๔๙๓ หน่วย ลดลงจากปี ๒๕๖๓ ร้อยละ -๒๑.๖ ซึ่งปี ๒๕๖๔ เป็นปีที่มีหน่วยการโอนกรรมสิทธิ์ต่ำสุดในรอบ ๗ ปีนับตั้งแต่ปี ๒๕๕๘ ที่มีจำนวน ๓๗๕,๐๓๕ หน่วย ทั้งนี้ในส่วนของแนวราบลดลงร้อยละ -๒๕.๗ และอาคารชุดลดลงร้อยละ –๒๖.๖ ในส่วนของมูลค่าโอนกรรมสิทธิ์ในปี ๒๕๖๔ มีจำนวน ๘๐๒,๗๒๐ ล้านบาท ลดลงจากปี ๒๕๖๓ ร้อยละ -๑๓.๕ โดยมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์แนวราบลดลงร้อยละ -๑๑.๐ และมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์อาคารชุดลดลงร้อยละ –๑๘.๕
ในด้านของสินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลปล่อยใหม่ทั่วประเทศในปี ๒๕๖๔ มีมูลค่า ๖๑๒,๐๗๔ ล้านบาท ลดลงจากปี ๒๕๖๓ เพียงร้อยละ -๐.๐๐๒ สินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลคงค้างในปี ๒๕๖๔ มีมูลค่า ๔,๕๐๑,๔๖๐ ล้านบาท เพิ่มจากปี ๒๕๖๓ ร้อยละ ๕.๘ 

• สถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยของคนต่างชาติ   
ในส่วนของตลาดที่อยู่อาศัยของของคนต่างชาติในปี ๒๕๖๔ พบว่าหน่วยโอนกรรมสิทธิ์อาคารชุดของคนต่างชาติทั่วประเทศในปี ๒๕๖๔ มีจำนวน ๘,๑๙๘ หน่วย ลดลงจากปี ๒๕๖๓ ร้อยละ -๑.๑ และมีสัดส่วนร้อยละ ๙.๑ ยังคงต่ำกว่าสัดส่วนค่าเฉลี่ย ๒ ปี (๒๕๖๑-๒๕๖๒) ที่มีประมาณร้อยละ ๑๐.๐ ขณะที่มูลค่าโอนกรรมสิทธิ์อาคารชุดคนต่างชาติ มีมูลค่า ๓๙,๖๑๐  ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากปี ๒๕๖๓ ร้อยละ ๕.๐ และมีสัดส่วนร้อยละ ๑๕.๖ ยังคงต่ำกว่าสัดส่วนค่าเฉลี่ย ๒ ปี (๒๕๖๑-๒๕๖๒) ที่มีประมาณร้อยละ ๑๕.๙ โดยในปี ๒๕๖๔ ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยสัญชาติจีนมีหน่วยการโอนกรรมสิทธิ์สูงสุด จำนวน ๔,๘๖๗ หน่วย คิดเป็นร้อยละ ๕๙ ของหน่วยการโอนกรรมสิทธิ์ของคนต่างชาติ ในขณะที่มีมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ จำนวน ๒๒,๘๗๔ ล้านบาท คิดเป็นร้อยละ ๕๘ ของมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ของคนต่างชาติ รองลงมาเป็นสัญชาติรัสเซียมีหน่วยการโอนกรรมสิทธิ์จำนวน  ๓๐๖ หน่วย คิดเป็นร้อยละ ๔ ของการโอนกรรมสิทธิ์ของคนต่างชาติ และมีมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ จำนวน ๘๙๙ ล้านบาท คิดเป็นร้อยละ ๓ ของมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ของคนต่างชาติ และอันดับสามเป็นสัญชาติ สหราชอาณาจักร มีจำนวน ๒๘๐ หน่วย คิดเป็นร้อยละ ๓ ของการโอนกรรมสิทธิ์ของคนต่างชาติ และมีมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ จำนวน ๑,๒๕๒ ล้านบาท คิดเป็นร้อยละ ๓ ของมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ของคนต่างชาติ ตามลำดับ

• แนวโน้มตลาดที่อยู่อาศัยปี ๒๕๖๕
สำหรับแนวโน้มตลาดที่อยู่อาศัยปี ๒๕๖๕ REIC จัดทำประเมินสถานการณ์แนวโน้มตลาด ที่อยู่อาศัยโดยประเมินจาก ๘ ตัวแปรหลัก โดยเรียงลำดับตามความสำคัญสูงสุด ประกอบด้วยอัตราการขยายตัวของ GDP อัตราเฉลี่ยของดอกเบี้ย MRR ผลกระทบเชิญนโยบายและสถานการณ์ที่สำคัญ อัตราเงินเฟ้อทั่วไป อัตราดูดซับบ้านจัดสรร อัตราดูดซับอาคารชุด -กรุงเทพฯ และปริมณฑล  และอัตราดูดซับบ้านจัดสรร อัตราดูดซับอาคารชุดในส่วนของภูมิภาค  ตามลำดับ โดยคาดการณ์ว่าปี ๒๕๖๕ ในด้านอุปทานจะมีการขยายตัวเพิ่มขึ้น โดยคาดว่าจะมีหน่วยการออกใบอนุญาตจัดสรรที่ดินประมาณ ๘๕,๕๓๘ หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ ๒๘.๐ จากปี ๒๕๖๔ หรือเพิ่มขึ้นอยู่ในช่วงร้อยละ ๑๕.๒ ถึง ๔๐.๘ ในด้านที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จจดทะเบียนคาดว่าจะมีที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จจดทะเบียนประมาณ ๑๐๕,๓๐๗ หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ ๓๕.๓ จากปี ๒๕๖๔ หรือเพิ่มขึ้นอยู่ในช่วงร้อยละ ๒๑.๘ ถึง ๔๘.๘

ส่วนในด้านอุปสงค์คาดว่าจะมีการขยายตัวเพิ่มขึ้นเช่นกัน โดยคาดว่าจะมีหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ประมาณ ๓๓๒,๑๙๒ จะเพิ่มขึ้นจากปี ๒๕๖๔ ร้อยละ ๒๕.๑ หรืออยู่ในช่วงร้อยละ ๑๐.๕ ถึง ๓๕.๕ การโอนกรรมสิทธิ์แนวราบจะเพิ่มขึ้นร้อยละ ๒๔.๖ หรืออยู่ในช่วงร้อยละ ๑๒.๒ ถึง ๓๗.๑ขณะที่การโอนกรรมสิทธิ์อาคารชุดจะเพิ่มขึ้นร้อยละ ๒๖.๑ หรืออยู่ในช่วงร้อยละ ๗.๒ ถึง ๓๒.๔

ในส่วนของมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์คาดว่าปี ๒๕๖๕ จะมีมูลค่าโอนกรรมสิทธิ์ประมาณ ๙๐๙,๘๖๔ ล้านบาท จะเพิ่มขึ้นจากปี ๒๕๖๔ ร้อยละ ๑๓.๓  หรืออยู่ในช่วงร้อยละ ๐.๙ ถึง ๒๓.๙ การโอนกรรมสิทธิ์แนวราบจะเพิ่มขึ้นร้อยละ ๑๐.๒ หรืออยู่ในช่วงร้อยละ -๐.๙ ถึง ๒๑.๒ ขณะที่การโอนกรรมสิทธิ์อาคารชุดจะเพิ่มขึ้นร้อยละ ๒๐.๒ หรืออยู่ในช่วงร้อยละ ๔.๖ ถึง ๒๙.๙

ด้านสินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลปล่อยใหม่ทั่วประเทศคาดว่าปี ๒๕๖๕ จะมีมูลค่าสินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลปล่อยใหม่ทั่วประเทศประมาณ ๖๒๗,๕๔๘ ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากปี ๒๕๖๔ ร้อยละ ๒.๕ หรืออยู่ในช่วงร้อยละ -๗.๗ ถึง ๑๒.๘ และคาดว่าจะมีมูลค่าสินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลคงค้างประมาณ ๔,๗๔๘,๑๘๙ ล้านบาท จะเพิ่มขึ้นจากปี ๒๕๖๔ ร้อยละ ๕.๕ หรืออยู่ในช่วงร้อยละ -๕.๑ ถึง ๑๐.๘ 

• ดัชนีรวมตลาดอสังหาฯ 
เพื่อเป็นการติดตามการเปลี่ยนแปลงของสถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยอย่างใกล้ชิดและที่ผ่านมายังไม่มีหน่วยงานใดจัดทำดัชนีที่จะสามารถบ่งชี้ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในหมวดที่อยู่อาศัยในแต่ละช่วงเวลาว่าได้มีการเปลี่ยนแปลงในอัตราร้อยละเท่าไร REIC จึงได้จัดทำ “ดัชนีรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ (หมวดที่อยู่อาศัย)” ขึ้น เพื่อใช้เป็นดัชนีอ้างอิงสำหรับการเปลี่ยนแปลงของตลาดอสังหาริมทรัพย์ของประเทศไทย โดยจัดทำขึ้นจากชุดข้อมูลทั้งด้านอุปสงค์และด้านอุปทาน พบว่า ปี ๒๕๖๔ ดัชนีรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ (หมวดที่อยู่อาศัย) ปรับตัวลดลงร้อยละ -๒.๙ จากปี ๒๕๖๓ และคาดว่าปี ๒๕๖๕ ดัชนีรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ จะขยับขึ้นไปอยู่ที่  ๘๓.๘ จุด เพิ่มขึ้นจากปี ๒๕๖๔ ร้อยละ ๑๔.๒ หรืออยู่ในช่วง ๗๙.๖  หรือ ๘๘.๑ จุด หรือร้อยละ ๘.๔ ถึง ๒๐.๐

“จากการประเมินสถานการณ์โดยภาพรวม REIC คาดว่าในปี ๒๕๖๕ จะมีการเปิดตัวโครงการใหม่ๆ เพิ่มขึ้นมากกว่าปี ๒๕๖๔ และจะยังคงมีการเปิดโครงการแนวราบในสัดส่วนที่มากกว่าอาคารชุด บ้านแนวราบน่าจะได้รับการตอบรับจากผู้ซื้อมากกว่า ในขณะที่อาคารชุดจะค่อยๆ ฟื้นตัว เนื่องจาก Stock ที่ลดลง และราคาที่ดินที่แพงขึ้นทำให้ผู้ประกอบการจำเป็นต้องสร้างอาคารชุดเพื่อให้สอดคล้องกำลังซื้อ ผู้ประกอบการฯ บ้านใหม่จะยังคงมีโปรโมชั่นส่วนลดและของแถมเพื่อจูงใจให้คนซื้อ แต่ไม่ลดราคามากเท่ากับปี ๒๕๖๔ ตลาดยังเป็นของผู้ซื้อ จะมีการขยายตัวขึ้นในกลุ่มของการโอนกรรมสิทธิ์บ้านมือสอง ฐานลูกค้าชาวต่างชาติจะไม่ใช่ฐานลูกค้าหลักของห้องชุด แต่ลูกค้าหลักจะเป็นคนไทยที่เป็นกลุ่ม Gen-Y, Gen-Z ลงมา ที่ประกอบอาชีพอิสระมากขึ้น”

“ทั้งนี้ ในปี ๒๕๖๕ ยังมีสิ่งที่ต้องระมัดระวัง หากมีการแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-๑๙ มากจนต้องมีการ Lock-down จะส่งผลให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไม่กระเตื้องขึ้นเท่าที่ควร บ้านมือสองอาจจะเป็นสินค้าทดแทนบ้านใหม่ ดังนั้นผู้ประกอบการบ้านใหม่ต้องระวัง นอกจากนี้การขาดแคลนแรงงานอาจส่งผลให้การก่อสร้างล่าช้า และอาจทำให้แผนการส่งมอบล่าช้าไปด้วย ซึ่งอาจจะส่งผลต่อการระบาย backlog ของผู้ประกอบ และถ้าหากมีการเกิด NPL ขึ้นมา สถาบันการเงินอาจจะมีนโยบายสินเชื่อที่เข้มงวดต่ออีกในปี ๒๕๖๕ จะส่งผลต่อกลุ่มผู้ซื้อที่อยู่อาศัยที่มีความไม่แข็งแรงในสถานะการเงิน” ดร.วิชัย กล่าวในตอนท้าย

นสพ.โคราชคนอีสาน ปีที่ ๔๗ ฉบับที่ ๒๗๑๖ วันพุธที่ ๒๓ เดือนกุมภาพันธ์ - วันอังคารที่ ๑ เดือนมีนาคม พุทธศักราช ๒๕๖๕